부동산 매매사업자의 주택 매매 시 세금체계

 

 

부동산 매매사업자가 주택을 매입하고 ~ 매도하는 시점까지 세금 체계를 정리해보고자 한다.

나는 국민평수인 85㎡ 이하의 주택의 매매를 염두에 두고 있어, 이를 기준으로 정리하였다. 

 

세금 체계는 크게 아래와 같이 나눌 수 있다.

- 취득세

- 보유세 (재산세, 종합부동산세)

- 임대소득세

- 종합소득세(혹은 양도세)

 

주택 취득세

주택 취득세 세율

 

주택 취득세의 체계는 위와 같다. (개인과 동일하다.)

취득세와 함께 지방교육세를 함께 내고, 85㎡ 초과 주택은, 위 세금 뿐만 아니라 농어촌특별세도 0.2~1.0% 별도로 납부한다.

 

나는 비조정 지역에 3주택 이상이 아니고, 보통 공시지가 1억 이하의 소형 주택 매매를 생각하고 있으니 1.1%를 계산하면 될 것 같다.

 

만약 8천만원짜리 소형 아파트를 매입했다고 하면, 취득세는 8천만원의 1.1%인 88만원이 취득세가 될 것이고,

10억짜리 국민평수 주택을 매입하였다면 3.3%를 적용해 3천3백만원의 취득세를 납부해야한다. (ㅎㄷㄷ)

 

5억 국민평형 주택, 조정지역 2주택이라면? 8.4%의 중과세율을 적용해 4,200만원이라는 어마어마한 취득세를 납부해야한다.

 

주택 보유세

주택 보유세는 보통 재산세와 종합부동산세를 이야기한다.

보유세도 개인과 동일한 세금체계를 가지고 있다.

 

우선 재산세부터 알아볼텐데, 재산세는 매년 6월 1일 기준으로 부과되기 때문에 5월 말까지 처분을 한다면 해당 주택에 대해서는 과세되지 않는다. (절세 포인트!)

재산세 세율

 

종합부동산세도 마찬가지로 6월 1일 기준으로 보유한 주택이 과세대상이 되며, 국내에 소유한 부동산 공시가격의 합계액이 9억원 (1주택일 경우, 12억원 이상)인 경우 과세가 된다. 종부세에 대해서 조사를 하는데..와.. 너무 복잡해서 머리 터질거같다. 일단 조사하고 이해한 만큼 기재해본다. 나도 '종부세 폭탄이다'라는 말을 하며.. 종부세를 납부할 날을 기대하며... 

 

우선, 종부세의 계산은

= {(과세표준 X ①세율) - 공제액} X ② 세액공제율 - 세부담상한초과세액 이다.

 

1단계. 종합부동산세액 계산

우선 빨간색 부분(=종합부동산세액) 부터 설명하자면,

과세표준은, 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산한 금액에서, 9억원(1주택의 경우 12억원)을 공제한다. 여기서 과세 대상 기준이 나오는 것 같다. 공제한 금액에서 공정시장가액비율 (토지분 60%, 토지분 100%)을 합산한 금액이 과세표준이다.

 

①세율: 세율은 아래 표와 같다.

 

이렇게 과세표준에 세율이 곱해지게 되면, 종합부동산세액이 계산된다. 

 

2단계. 산출세액 계산

종합부동산세액에서, "종부세 과세표준에 해당되는 금액에 대해서" 앞서 알아보았던 재산세로 부과된 부분을 제하면, 산출세액이 된다. 

 

3단계. 납부세액 계산

산출세액에서, 1세대 1주택은 보유 기간별/연령별 세액공제가 추가로 이루어진다.

공제율은 아래 표와 같다.

 

② 세액공제율 (1세대 1주택)

 

공제액을 제한 금액에 세부담상한초과세액을 추가로 공제한다.

세부담상한세액은 산출세액 중, 전년도 보유세(재산세+종부세)에, 세부담상한율(150%)를 곱한 금액을 초과되는 세액이다.

 

내가 이해한 내용은 여기까지이다. (혹시 잘못 이해하고 있는 내용이 있다면 댓글로 알려주세요)

 

임대소득세

일단 매매사업자는 임대를 목적으로 하지는 않지만, 수요가 없어 물건을 매도하지 못할 경우, 이자부담 등으로 임대를 내주어야 할 불가피한 상황이 있을 수 있다. 그러한 경우, 임대소득세가 부과된다. 

(이와같은 경우, 추후 종합소득세가 아닌 양도세를 물어야 할 수 있다. 따라서 이 경우, 월세로 돌리고 월세 수익으로 보유 비용을 충당하고, 2년 이상 보유 후에 매도하는 것이 나은 선택이 될 수 있다.)

 

임대수익 2천만원 초과하는 경우

= 종합소득세로 다른 소득과 합산되어 과세된다. (세율: 종합소득세율 6~45%)

 

임대수익 2천만원 이하의 경우

= 임대소득 분리과세 (세율: 14%) 혹은, 종합소득세로 선택할 수 있다. 2천만원 이하 임대소득세 계산은 아래와 같다. 전세를 내준 경우도 간주임대료를 계산하여 월세보다는 소액이지만, 종합소득세가 부과될 수 있으니 이 점을 유의하여야 한다. 

 

 

종합소득세(혹은 양도세)

부동산을 매도할 때, 종합소득세 혹은 양도세가 과세된다. 종합소득세와 양도세의 구분은, 장기임대를 했냐 안했냐에 따라 달라질 수 있다.

 

종합소득세: 임대를 하지않고, 혹은 단기임대만 진행한 후 주택 매도할 경우

양도세: 장기임대를 진행하고 주택 매도할 경우

 

우선 종합소득세의 경우 아래의 세율을 따른다. 과세표준은 아래의 종합과세 대상 소득들이 모두 합산된 금액이 과세표준이 된다. 특히나 나와같이 직장과 매매사업을 병행하는 경우, 근로소득과 합산되어 과세되어 소득구간이 올라가 세율이 올라갈 수 있어서 이 부분을 조심하여야 한다. 

과세표준 합산 대상: 이자소득, 배당소득, 임대소득(상가, 주택), 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득

종합소득세 세율

 

 

주택에 대한 양도세는 아래 표와 같다. 제일 마지막에 22.5.10 이후 기준으로 보면 되는데, 주택의 경우 1년 미만 양도는 70%, 2년 미만은 60%, 2년 이상은 기본 세율을 낸다. 1세대 1주택의 경우 비과세 대상이다. 

 

2년 이상 보유 주택의 양도세 기본 세율은 아래와 같다. 

 

기타: 부가가치세

기타로 전용면적 85㎡ 이상 주택에 대해서는 양도했을 때, 10%의 부가가치세를 납부해야한다. 매도 시에 이를 반영하여 높은 가격에 판매를 하기란 현실적으로 어렵다. 그러므로 애초에 매입 시, 85㎡ 이하의 주택을 매입하는 것이 더 현명할 것 같다.