부동산 매매사업자란 무엇인가? 매매사업자의 의미와 장/단점

부동산 매매사업자란 무엇인가?

 

개인적으로 재테크를 위해 최근에 소형 아파트 경매에 대해 공부하였었다.

 

아파트 경매를 알아보다 보니, 단기 매도 목적으로는 양도세가 엄청나다는 사실을 알게 되었다. 1년 내에 처분하면 거의 차익의 70%를 세금으로 떼이고, 소형아파트 특성 상 엄청 큰 이득을 볼 수는 없기 때문에, 고생은 고생대로 하면서 적은 소득을 얻는 것은 효율적이지 않다라는 결론이 났다.

 

물론 2년간 보유하면 비과세이긴 하지만, 장기간 목돈이 묶여있게 되고 다주택자로서 부담해야 할 부분이 많아 여러 주택을 구매할 수 없어 수익을 크게 낼 수 없다. 시드머니를 차근차근 늘려나가야 하는 나의 투자 계획에는 적합하지 않다는 생각을 했다.

 

그래서 찾아보다 보니, 단기 양도 목적으로는 '매매사업자' 라는 방안이 있음을 알게 되었다. 

앞으로 매매사업자의 의미, 장/단점, 종합소득세 등에 대해 학습한 내용들을 기록하려고 한다.

 

첫 번째 글은, 매매사업자의 의미와 장/단점에 대해 포스팅하도록 한다.

 

매매사업자의 의미

매매사업자의 의미는 한국표준산업분류, 국세청에서의 업종분류, 그리고 세법상 정의하는 의미의 3가지 측면에서 바라볼 수 있다.

 

한국표준산업분류

통계청에서 작성한 한국표준산업분류표에 따르면, '부동산 매매업'은 따로 정리되어있지 않다. 단, '주거용 건물 개발 및 공급업'에 포함된다.

출처: 국세청 한국표준산업분류

 

국세청의 업종분류

 

국세청에서는 부동산 매매업과 관련하여 두 가지의 업종코드가 있다.

출처: 국세청 업종분류코드

 

 

세법에서의 의미

 

세법상에서, 1과세기간(1~6월, 7~12월)에 1회 이상 취득하고, 2회 이상 판매하는 경우를 부동산 매매업의 정의로 하였었으나, 19년도에 폐지되었다.

 

사실상 주택 매매라는게 물건이 많지 않은 이상 6개월 안에 2회 판매하는게 쉽지 않은 부분이다. 아마 현실적인 부분을 감안하여 폐지되지 않았나 싶고, 실제로는 저 횟수를 다 준수하지 않아도 사업의 내용(사업자 등록을 하고, 반복적으로 사업과 관련된 행위가 있음)을 사실판단에 의해 매매업의 여부가 결정된다고 한다.

 

매매업이면 주택을 팔았을때의 차익은 사업소득에 해당하고, 매매업이 아닐경우 양도세에 해당하게 된다. 사업소득에 해당하는 경우, 양도세가 아닌 종합소득세가 과세된다.

 

 

 

매매사업자의 장/단점

장점

1. 양도세 절세

매매사업자의 가장 큰 장점은 2년 내 단기매매를 할 때, 양도세를 절세할 수 있다는 점이다. 

일반 개인으로 구매하였을 때, 양도소득세는 다음과 같다.

출처: 국세청

 

표가 조금 어지럽게 되어있는데, 주택에 대한 양도세율이다.

 

주택을 양도하는 경우이므로 '2)'의 내용에 해당된다. 표에 따르면 1년안에 단기 양도시에는 70%, 2년안에 양도시에는 60%의 세율이 적용된다. (경비를 제외한)차익이 기준이 되기 때문에 차익금액이 크다면 30% 금액도 커져서 이득이 될 수 있겠으나, 소형 아파트 등에서는 차익이 정말 작아진다. 

 

하지만, 매매사업자로 단기양도를 하게 되면 양도세가 아닌 사업자로 사업 소득을 얻는 것이기 때문에, 양도세가 아닌 종합소득세 세율이 적용된다. 

출처: 국세청

 

종합소득세 세율은 6~45% 사이에서 부과되기 때문에, 2년 내 양도세 세율에 비하면 가장 큰 세율로 계산해도 더 이득이 되는 것이다. 

 

 나의 경우는 직장에서 근로소득이 따로 있기 때문에 과세표준이 그만큼 높아지게 되어, 이 부분을 잘 계산해서 수익 목표를 잡아야 될 것 같다.

 

2. 경비처리의 범위가 넓다.

매매사업자로 거래를 하며 수익을 내기위해 지출되는 지출들을 모두 과세표준에서 경비로서 공제된다.

 

집의 기본적인 기능을 유지하고, 집의 내용연수를 증가시키고 가치를 증가시키는 설비에 지출되는 비용은, 자산으로 보아 자본적 지출로 분류된다. 자본적 지출에는 샤시 교체비용, 배관 교체 비용, 전기 및 수도공사 비용, 발코니 확장 등 개조 비용 등이 있다. 이 비용은 개인적으로 양도를 할때에도 공제될 수 있는 부분이다.

 

하지만 매매사업자는 주택을 상품으로 보기 때문에 상품을 판매하기 위해 지출된 비용까지 경비로 인정된다. 물론 앞서 기재한 자본적 지출도 포함된다. 수익적 지출로는 도배/장판 비용, 싱크대 교체 비용, 화장실 리모델링 비용 등 까지 상품화를 위한 비용이기 때문에 경비로 인정되어 과세표준에서 공제처리 할 수 있다. 

 

이 뿐만 아니라 사업과 관련하여 지출된 인건비, 건강보험, 교통비 등 영업과 관련된 비용이면 공제 가능하다.

 

부동산 매도 시 경비로 인정되는 항목에 대해서 아래와 같이 정리해 볼 수 있을 것 같다.

 

일반 개인	매매사업자
취등록세, 중개수수료, 자본적 지출(샤시, 냉난방시설, 발코니 확장비용, 전기/수도공사 비용 등),	취등록세, 중개수수료, 자본적 지출(샤시, 냉난방시설, 발코니 확장비용, 전기/수도공사 비용 등), 수익적 지출(도배/장판, 싱크대, 화장실 공사 등 리모델링 비용), 업무용 차량의 수리비, 자동차세, 인건비 등 사업에 필요한 비용

 

단점

1. 85㎡ 초과 주택 거래가 어렵다.

국민평수인 85㎡ 초과 주택에 대해서는 부가가치세가 부과된다. 보통 주택을 매도할 때, 부가가치세가 부과되더라도, 이를 가격에 반영해서 판매하기란 어렵다. 보통 아파트 매수자들은 시세에 거래를 하기 때문에, 매도하는 입장에서는 시세에서 부가가치세 만큼 손해를 보고 매도해야 한다.

 

소형 아파트를 주로 거래하려는 나에게는 큰 단점으로 와닿지는 않는다. 

 

2. 사업을 영위하기 위한 각종 비용

- 근로소득을 포함한 다른 소득이 있다면, 모두 합산한 금액이 과세표준이 된다. 소득구간별로 세율이 높아지기 때문에 근로소득이 높은 상황이라면 단점이 될 수 있다. 

- 근로소득 외 수입이 2,000만원을 넘으면, 소득월액보험료를 추가로 납부하여야 한다.

- 관리비용(장부작성 등)이 추가된다. 

 

 

 

이번 포스팅에서는 매매사업자의 의미와 장/단점에 대해 정리하였다.

관련 내용은 '신방수 세무사의 확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북 실전 편'을 참고하여 작성하였다. 

 

다음 포스팅에서는, 매매사업자가 부담해야 할 세금들의 종류에 대해 정리할 예정이다.